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離婚とお金

ここでは、離婚について、知っておいた方が良い知識や事例などを解説しています。
事前に知識を知ることでトラブルを最小限に抑え、かつ迅速な解決を図ることが出来ます。

住宅ローン

離婚するとき住宅ローンはどうするの?

離婚の際には不動産(通常は自宅。一戸建てでは土地と建物、分譲マンションでは部屋と土地の共有持分)も財産分与の対象になりますが、住宅ローンが残っていると話は複雑になります。ここでは、結婚してからローンを組んで自宅を購入した夫婦が離婚する際の住宅ローンの処理についてお話します。

住宅ローンの組み方は3パターン

 住宅ローンを組む場合には、一般的に、夫または妻名義で組む、夫婦が別々に組む、夫または妻名義で組み、かつ、一方が連帯保証人になる、という3つのパターンが考えられます。
 ここでは、話を単純にするために、①夫が単独でローンを組んだ場合、②夫婦が別々に同額のローンを組んだ場合(ペアローン)、③夫が単独でローンを組み、妻が連帯保証人(または連帯債務者)になった場合を前提に話をします。

ローンが残るか否かが重要

 自宅の財産分与が問題となる場合には、次のステップで分与額を算出します。
(1)自宅の財産分与の考え方
 財産分与の額は、正確には、次のように算出します。
 (自宅の財産分与時(離婚時)の時価-別居時の残ローン額)×1/2
 不動産や有価証券(株式など)のように、時価が変動するものについては、離婚時の時価を基準にします。他方、ローンの残高については、別居時の残高を基準にします。これは、ローンの返済について夫婦の貢献があったのは別居時までと考えられるからです。
 この考え方を前提に、自宅の時価、残ローンの額を確定していきます。
(2)自宅の時価はいくらか
 自宅の時価を把握します。正確には、不動産鑑定士に依頼をして金額を出すことになりますが、費用がかかりますので、通常はいくつか(2~3社くらい)の不動産業者にお願いをして簡易査定をしてもらい、平均値を取ることが多いようです。
(3)残ローンはいくらか
 定期的に債権者(銀行など)からローンの返済予定表が送られてきますので、その表の別居直前の残高を見れば残ローンの額は一目瞭然です。
(4)差し引きはどうか
 簡易査定の結果得られた時価から、残ローンの額を計算すると、自宅の価値が分かります。時価>残ローンの場合はアンダーローン、時価<残ローンの場合はオーバーローンと呼ばれます。
 なお、上記のとおり、残ローン額は別居時を基準にしますので、別居時にはオーバーローンだけど、離婚時にはアンダーローンになっているということも有り得ます。
 また、実際には、不動産の外に、預貯金や生命保険など、財産分与の対象となる財産があることが多く、これらも含めて財産分与の対象となる財産がプラスなのかマイナスなのかを判断することになりますが、ここでは、不動産のみについて検討することにします。

財産分与の方法は3パターン

 自宅を財産分与する方法としては、(1)自宅を第三者に売却(任意売却)して代金を分ける、(2)夫が自宅を取得する、(3)妻が自宅を取得する、という3つのパターンが考えられます。以下、それぞれの場合毎に具体的にお話します。

自宅を第三者に売却して代金を分ける場合

(1)この場合、残ローン-諸経費(仲介手数料、登記費用等)<売却代金であれば、残った金額が財産分与の対象となりますが、他方、残ローン-諸経費(仲介手数料、登記費用等)>売却代金の場合には、ローンが残ります。
(2)ローンが残る場合、①夫が単独でローンを組んだ場合には夫が、②夫婦が別々に同額のローンを組んだ場合にはそれぞれが、引き続きローンを返済していくことになります。③夫が単独でローンを組み、妻が連帯保証人になった場合も基本的には①と同様で、万が一、夫がローンの支払を怠った場合は、妻も支払いをしなければなりません。
(3)ローンが残る場合は、住んでもいない家のローンを支払い続けなければならないという点を除き、離婚前と状況は変わりません。

夫が自宅を取得する場合

(1)残ローン<売却代金であれば、残った金額が財産分与の対象となりますが、他方、残ローン>売却代金の場合には、ローンが残ります。なお、売却を前提としないため、諸経費は考慮しません。ローンの支払いは、次のようになります。
(2)①夫が単独でローンを組んだ場合
 これまでどおり夫が残ローンを支払っていくということで、特に問題はないでしょう。
(3)②夫婦が別々に同額のローンを組んだ場合
 この場合は、元夫婦間の約束としては、元夫が元妻の分もローンを支払っていくということになることになると思いますが、ペアローンの場合、自宅の名義は夫婦共有名義になっていることが多く、また、妻名義のローンは妻名義のままです。元夫としては、自分が取得した以上単独登記にしておきたいでしょうし、元妻も、ローンが残っていると新たなローンが組めませんし、万が一もと夫が支払いを怠った場合、元妻の信用情報にキズが付きかねません。そこで、妻の共有持分を夫に所有権移転登記できないか、妻名義のローンを夫名義に変更できないかが問題となります。
 一般的に、ローンを借り入れる際に取り交わす金銭消費貸借契約書には、ローン完済前に承諾なく不動産の名義変更を行った場合には、“期限の利益を失い、一括で返済しなければならない”と書いてあります(期限の利益喪失約款といいます)。形式的には、この条項に引っかかり、契約違反になりそうですが、判例上は問題なく、名義変更をしても期限の利益を喪失しません。なぜなら、もともと夫婦共有財産だった自宅を、離婚をきっかけに分けただけなので、新たな所有権の移転がない(名義を直しただけ)といえるからです。ただし、あくまでも理論上の話ですので、銀行に発覚すれば期限の利益を喪失したと言われかねません。銀行等の承諾を得てから名義変更をすることをお勧めします(ただし、承諾を得ることは困難でしょう)。
 妻名義のローンを夫名義に変更することについては、債権者(銀行等の金融機関)の承諾を得られれば可能です。つまり、元夫の支払能力が十分で借り換えができるとか、自宅の他に不動産を担保に提供できるとか、支払能力のある連帯保証人を付けることができるなど、元妻を債務者から除外してもローンの支払いに問題がないと債権者が判断した場合には変更ができるということです。
 以上からすると、元夫名義、元妻名義の2本建てであったローンを、夫名義で借り換えをすることによって一本化した上で、夫に所有権移転登記をするというのが安全な方法であるといえます。
 金融機関の審査に通らない場合は、ローンの完済後に、元妻の共有持分の所有権移転登記をしてもらうことになります。なお、後日、所有権移転登記について争いになることを避けるためや、後述のとおり、贈与税等の課税の可能性がありますので、財産分与に基づく所有権移転登記をすることについて公正証書等で明確にしておく必要があります。
(4)③夫が単独でローンを組み、妻が連帯保証人になった場合
 ローンはこれまでどおり元夫が支払っていくことになりますが、元妻としては、万が一、元夫がローンの支払いを怠ると自分が支払わなければならなくなるため、連帯保証人から外してもらいたいと考えるはずです。では、連帯保証人から外れることはできるのでしょうか。
 これについても、債権者(銀行等)の承諾を得られれば可能です。つまり、元夫の支払能力が十分で借り換えができるとか、自宅の他に不動産を担保に提供できるとか、支払能力のある連帯保証人を付けることができるなど、元妻を連帯保証人から除外してもローンの支払いに問題がないと債権者が判断した場合には変更ができるということです。

妻が自宅を取得する場合

(1)残ローン<売却代金であれば、残った金額が財産分与の対象となりますが、他方、残ローン>売却代金の場合には、ローンが残ります。なお、売却を前提としないため、諸経費は考慮しません。ローンの支払いは、次のようになります。
(2)①夫が単独でローンを組んだ場合
 元夫婦間で、元妻がローンを支払っていくと合意する場合と、元夫が残ローンを支払っていく場合の2つのパターンが考えられます。後者は、例えば、養育費の代わりに、元夫がローンを支払うというようなケースです。
 前者の場合、元夫としては、ローンの名義と自宅の名義を妻に変更したいでしょうし、元妻としても、夫がローンの支払いを怠ると抵当権が実行されてしまうので、ローン名義を変更しておきたいでしょう。また、前者、後者のどちらの場合でも、自宅の所有権登記が元夫のままだと、形式上の所有者は元夫であるため、元夫が第三者に売却してしまうというケースや、元夫が自宅を担保に借金をしてしまい、返済が滞って競売にかけられ、結果として元妻が家を失うということもありうるので、自宅の名義を変更しておきたいでしょう。
 しかし、ローンの名義変更や自宅の名義変更については、既に述べたような問題があります。自衛の方法としては、元夫から、「登記識別情報」を預かっておくことが考えられます(不動産の売買や抵当権設定のときに必要な書類なので、これを預かっておくことで、事実上、売却等を阻止できますが、再発行もあるので完全ではありません)。
(3)②夫婦が別々に同額のローンを組んだ場合
 この場合は、元夫婦間で、元妻が元夫の分もローンを支払っていくという合意をする場合、これまでどおり、それぞれのローンはそれぞれが支払っていくという場合、元夫が、元妻の分も含めてローンを支払っていく場合が考えられます。
 この場合も、(2)で述べたのと同様の問題があります。
(4)③夫が単独でローンを組み、妻が連帯保証人になった場合
 元夫婦間で、元妻がローンを支払っていくと合意する場合と、元夫が残ローンを支払っていく場合の2つのパターンが考えられます。
 この場合も、(2)(3)で述べたのと同様の問題があります。

自宅を財産分与する場合の課税

(1) 原則は非課税
 個人から財産をもらうと、もらった側に贈与税が課税されますが、離婚の際に、財産分与として相手方から財産をもらっても、原則として贈与税がかかることはありません。これは、相手方から贈与を受けたものではなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のための財産分与請求権に基づき給付を受けたものと考えられるからです。形式的には夫婦一方の単独名義になっている不動産を、財産分与に伴って共有名義にする場合も同様です(ただし、登記する場合には、財産分与を受けた側に、固定資産税評価額の2%の登録免許税が課税されます)。
(2) 不動産を財産分与する場合の注意点
 現金で財産分与をする場合や、夫婦共有名義の不動産を相当な割合に応じて分ける場合には問題ありませんが、夫婦の共有財産ではない不動産(特有財産)を財産分与として譲渡する場合や、夫婦の共有不動産(夫婦共有名義の場合だけでなく、分与者単独名義であっても、実質的には夫婦の共有財産である場合も含む)であっても、分与者の実質的な共有持分割合を超えて分与するような場合は課税が問題となります。
①贈与税・譲渡所得税
 もらった側に贈与税が課税されます。また、代物弁済とされ、これらの財産を時価で譲渡したものとみなされる(所得税法33条1項)ので、譲渡益がある((取得費+譲渡費用)<譲渡価額)場合、これらの財産を譲渡した人に、譲渡所得税が課税されます。
 ただし、(ア)「夫婦の間で居住用の不動産等を贈与したときの配偶者控除」(贈与税)または(イ)「マイホームを売ったときの特例」(譲渡所得税)、(ウ)長期保有の居住用不動産を譲渡した場合には、軽減税率の適用(譲渡所得税)を用いることにより、贈与税や譲渡所得税を抑えることができます。(ア)の方法によると、最高で2110万円の所得控除を受けることができますが、夫婦間の贈与に適用されるため、所有権移転登記は離婚届提出前にする必要があります。他方、(イ)(ウ)の方法によると、最高で3000万円の控除や軽減税率の適用を受けることができますが、親族間には適用されないため、所有権移転登記は離婚届提出後にする必要があります。
②不動産取得税
 この場合、不動産の譲渡を受けた側に固定資産税評価額の3%(ただし、土地の場合はその2分の1)の不動産取得税がかかります(ただし、建物については1200万円を固定資産税評価額から控除されます)。当然、取得後は固定資産税や都市計画税を納付しなければなりません。
③登録免許税
 特録免許税は、不動産の登記をする際に、課税される税金です。財産分与の場合も、財産分与を受けた側に、固定資産税評価額の2%の登録免許税が課税されます。

まとめ

 実際問題として、ローンの名義を変更したり、ローンの支払い未了の間に不動産の名義変更を行うにはいくつもの障害があり、困難が伴います。離婚の際には、上記のリスクをよく理解した上で財産分与を行うようにしましょう。

 

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